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¿Cómo hacer un proyecto inmobiliario?

Jean Pierre Fontanot

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11/09/2017

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Raúl

Arquitecto Jean Pierre, uno de los temas mas importantes en un proyecto, es la velocidad de la entrega de obra, para sufrir menos con "la pesadilla financiera", como bien lo menciona en su artículo. Y la velocidad es si los constructores cambien algo el chip del Hormigón vs el acero. Le suelto un artículo de la importancia de "El Tiempo es dinero" y otra las ventajas del acero vs el Concreto. mi correo es rbenavides@oficina-peru.com soy Raul Benavides R. Resumen De Las Ventajas Del Uso Del Acero 1.- El montaje en obra de las estructuras de acero se puede conseguir fácilmente con el uso extensivo de mano de obra local, que consiste en su mayor parte en el montaje mediante piezas realizadas en el taller. 2.- La posibilidad de concebir muy amplios interiores sin estructuras intermedias de apoyo es sin duda el gran potencial del acero: las reducidas dimensiones de las estructuras (pocos pilares y perfiles más delgados) permite una mayor disponibilidad de superficie útil que los generados por otros materiales (hormigón, mampostería, madera). 3.- La competitividad de las soluciones de acero se pone de manifiesto, velocidad de la construcción y ahorros considerables en los cimientos gracias a la considerable disminución del peso de las estructuras. 4.- La facilidad de montaje, terminados en tiempos muy reducidos en comparación con los sistemas tradicionales, la optimización de los recursos. La calidad y la velocidad del montaje en obra está garantizada por el ensamblaje previo en el taller de todos los componentes (pilares y vigas) realizados con anterioridad. La rapidez con que se llevan a cabo la construcción de las estructuras de acero economiza dinero al propietario. A medida que la construcción progresa, los intereses se acumulan o demandan más pagos periódicos. La rápida conclusión de la obra implica que el edificio, estará mas pronto listo para ser ocupado 5.- Las estructuras de acero estructural permiten construir fácilmente espacios de gran tamaño, lo cual le proporciona flexibilidad al inversionista para la logística y distribución de las oficinas. Las columnas de acero son más pequeñas que la de otros materiales como el concreto. Esto posibilita considerablemente el uso más eficiente del espacio disponible, obstruye menos la visibilidad y por supuesto, el peso del edificio es mucho menor (eso se traduce directamente a beneficio económico). 6.- Las estructuras de momento eliminan la necesidad de numerosas paredes de carga por un costo mínimo en edificios de baja o mediana altura. Esto trae como consecuencia mayor flexibilidad para el uso del espacio y menos limitaciones para la colocación de ventanas y puertas. 7.- Luces grandes, vigas, paredes oblicuas, aberturas en el piso, características estéticas especiales y cargas inusuales pueden pueden acomodarse sin inconvenientes utilizando el acero. El diseño debe reflejar la esencia de la empresa (empezando por sus oficinas centrales), por ello es indispensable tener plena libertad creativa a la hora de hacer los planos arquitectónicos del lugar donde nacerán grandes negocios. 8.- En vista de que las estructuras de acero pueden erigirse más rápidamente, el edificio podrá ser ocupado más pronto, lo cual reduce los costos generados por el pago de interéses. Además, si existen oficinas de alquiler en el proyecto, el flujo de ingresos por tal concepto empezará más pronto. Esto permitirá empezar a generar ingresos para llegar al punto de equilibrio en menos tiempo de lo contemplado. 9.- La dinámica de una estructura liviana es menos compleja que la de una estructura tradicional, lo que hace más fácil su diseño e incluso su construcción. 10.- Al ser una construcción mas limpia, la estructura de acero genera menos traumatismos en las obras y menor impacto ambiental, además puede reciclarse fácilmente mediante procesos siderúrgicos. 11.- Por ser más liviana, la estructura metálica requiere cimentaciones de menor proporción, lo que genera una disminución en los costos en excavaciones. 12.- Vigas: Las alturas de una viga de alma llena, son eficientes en luces entre 3 y 50m, las que logran salvar con una altura de viga variable entre 1/20 y 1/30 de la luz. Esto se compara muy favorablemente con las alturas usualmente aceptadas de las vigas de hormigón armado. Por cierto, hay que construirlas y eso tiene un costo. Pero también es posible venderlas y eso tiene un impacto en la rentabilidad de la inversión y, especialmente, en la rentabilidad del terreno.. Según lo comentara en su oportunidad el ingeniero Elías Arze en Chile, es lo que sucedió en el primer proyecto de edificación en altura importante en Chile en la década de los años 1980: el edificio Torre Las Condes. Bajo la misma altura máxima se lograron construir 2 nuevas plantas completas. EL TIEMPO ES DINERO Razonamientos de la importancia del tiempo. Es sabido que el costo de las construcciones en curso varía de acuerdo con los materiales usados. En muchos de los proyectos de construcción, el tiempo es indiscutiblemente dinero por lo tanto con los materiales que son más rápidos para la creación de construcciones ofreceremos una atractiva ventaja sobre las opciones más lentas. Puede prefabricar su construcción de acero, mientras el trabajo se está llevando a cabo para preparar el terreno que la sostendrá. Por lo tanto, demolición, nivelación, postura de una base de concreto puede estar todo en progreso mientras el fabricante de acero está trabajando en la construcción. Tan pronto como el terreno está listo el acero se puede entregar y ensamblar. Esto representa ahorro de tiempo valioso. Si su construcción está hecha de concreto sólo se puede hacer una vez que es terreno esté preparado. Entonces el tiempo de inicio a fin es más largo que el del acero. Todo tiene que esperar hasta que el trabajo de terreno se complete – y luego una vez que vaya a construir tenga el lugar para el concreto y los tiempos de secado en sus planes. Hablando del terreno, el incremento del peso del concreto significa que necesitará bases más gruesas para mantenerlo firme. Lo que puede significar tener que reforzar cualquiera sea la base ya existente o, si se construye desde cero, tener que hacer bases más pesadas que quisiera con una construcción de acero. La construcción de acero también necesita menos trabajadores en terreno: el ensamblaje de una construcción pre diseñada es sencilla por lo tanto no se necesita una labor de altas habilidades. Gracias por su tiempo

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Muchos de mis clientes vienen a mi oficina buscando hacer proyectos inmobiliarios sin tener conocimiento del rubro, pero sí con la idea de que es un buen negocio. Y efectivamente, bien ejecutado, es un buen negocio. ¿Pero cómo hacer un proyecto si uno no sabe por dónde empezar?

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